Assurance habitation locataire ou propriétaire - qui assure quoi ?

Assurance habitation, locataire ou propriétaire : dans un logement loué, les deux ont un contrat à souscrire, mais pas pour la même chose. Le locataire a l’obligation légale d’assurer sa responsabilité envers le bailleur, au minimum pour les risques locatifs, et c’est lui qui paie cette assurance. Le propriétaire assure le bâtiment et sa propre responsabilité : la loi ne le lui impose qu’en copropriété.

Les deux contrats ne se remplacent pas, et c’est l’origine du sinistre qui désigne celui qui paie.

Qui doit s’assurer selon la loi ?

La réponse dépend de deux choses : votre statut et le type de logement. Le tableau reprend les règles publiées par Service-Public pour le locataire et pour le propriétaire.

L’obligation du copropriétaire date de la loi ALUR de 2014. Elle vaut qu’il habite son lot ou qu’il le loue, et elle ne porte que sur la responsabilité civile, pas sur les dommages à ses propres biens.

Le bailleur a une seconde obligation, quel que soit le type de bien : veiller à ce que son locataire soit assuré pour les risques locatifs. Il peut exiger l’attestation à la remise des clés, puis une fois par an.

Côté locataire, la règle ne s’applique pas partout. France Assureurs rappelle que la location saisonnière, la résidence secondaire, le logement de fonction et le logement-foyer échappent à l’obligation légale. L’occupant y reste responsable des dégâts qu’il cause. Le détail de ces cas figure sur la page quand un locataire doit s’assurer.

Qui assure quoi dans un logement loué ?

Le partage suit une logique simple : chacun assure ce qui lui appartient et ce dont il répond.

La garantie risques locatifs, seule exigée par la loi, ne couvre que la première ligne : les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Un locataire assuré à ce strict minimum n’est indemnisé ni pour ses meubles ni pour les dégâts causés chez le voisin du dessous. Ce socle protège le bailleur, pas l’occupant.

La même limite existe de l’autre côté. Une assurance propriétaire non occupant, dite PNO, n’indemnise jamais les affaires du locataire. Les garanties de ce contrat et celles de la multirisque d’un propriétaire occupant sont décrites sur la page multirisque du propriétaire occupant ou bailleur.

Qui paie l’assurance habitation en location ?

Chacun paie son contrat. Le locataire règle la cotisation de l’assurance qui couvre sa responsabilité et ses biens. Le propriétaire règle celle de sa PNO.

Assurance pour le compte du locataire - la marche à suivre

Une seule situation fait passer la prime du locataire par le bailleur : celui-ci assure le logement à la place d’un locataire qui ne fournit pas d’attestation. La procédure tient en cinq étapes.

1. Le bailleur annonce son intention au locataire par lettre recommandée avec avis de réception.
2. Le locataire dispose d’un mois pour s’assurer lui-même et remettre son attestation.
3. Passé ce délai le bailleur souscrit un contrat limité aux risques locatifs et en remet une copie au locataire.
4. Il récupère la prime par douzième avec chaque loyer et peut la majorer de 10 % au maximum.
5. Le montant apparaît sur l’avis d’échéance et sur la quittance de loyer.

Service-Public donne l’exemple d’une prime de 200 € portée à 220 €, soit 18,33 € par mois. Le locataire peut y mettre fin à tout moment en souscrivant son propre contrat : il remet l’attestation, le bailleur résilie, et la prime reste due jusqu’à la date de résiliation.

Ce choix a un prix pour le bailleur : il renonce à demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance. L’autre voie reste la clause résolutoire du bail, avec un commandement délivré par un commissaire de justice et un délai d’un mois laissé au locataire pour se mettre en règle.

Côté fiscalité, le bailleur imposé au régime réel déduit ses primes d’assurance de ses revenus fonciers. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % en tient lieu.

Sinistre en location - qui est responsable et qui paie ?

Ce n’est pas le statut qui désigne le payeur, c’est la cause du dommage. Le Code civil répartit les rôles dans ses articles 1719 à 1734.

Les affaires du locataire, elles, ne sont indemnisées que par sa propre multirisque, quelle que soit la ligne du tableau.

Incendie - le locataire est présumé responsable

L’article 1733 du Code civil est sévère pour l’occupant : il répond de l’incendie, sauf s’il prouve que le feu vient d’un cas fortuit, d’une force majeure, d’un vice de construction ou d’une maison voisine. Tant que cette preuve n’est pas apportée, c’est son assureur qui indemnise le propriétaire au titre des risques locatifs. Sans contrat, le locataire paie sur ses deniers personnels.

Si l’enquête établit un vice de construction, par exemple une installation électrique défectueuse, la charge revient au propriétaire et à son assurance.

Dégât des eaux - tout dépend de l’origine de la fuite

Un joint de machine à laver qui lâche ou une baignoire qui déborde : la fuite vient de l’usage du logement, donc du locataire. Une canalisation encastrée qui cède ou une toiture qui laisse passer l’eau : elle vient du bâti, donc du propriétaire, tenu par l’article 1720 de faire les réparations autres que locatives.

En pratique, chaque occupant touché déclare le sinistre à son propre assureur, et le bailleur prévient le sien. Les compagnies se répartissent ensuite la charge selon une convention qui leur est propre. La marche à suivre et les délais figurent sur la page déclaration et indemnisation des dommages d’eau.

Vol et dégradations - les biens de chacun

Le cambriolage touche d’abord les affaires du locataire. Seule sa multirisque les indemnise, à condition que la garantie vol ait été souscrite et que les protections exigées au contrat soient en place, un point développé dans l’article sur le vol au domicile.

Pour le reste, l’article 1732 pose une règle générale : le locataire répond des dégradations survenues pendant qu’il occupe le logement, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Défaut du logement - la responsabilité du bailleur

Le bailleur doit un logement en bon état et garantit le locataire contre les vices qui en empêchent l’usage, même s’il les ignorait à la signature du bail. Si un tel défaut cause une perte au locataire, l’article 1721 oblige le bailleur à l’indemniser. C’est le rôle de la responsabilité civile incluse dans une PNO. Sans ce contrat, le propriétaire règle lui-même la facture.

L’assurance habitation paie-t-elle les réparations ?

Non pour l’entretien, oui pour les dommages d’un sinistre garanti. L’entretien courant et les petites réparations restent à la charge du locataire : Service-Public les appelle réparations locatives, et le décret du 26 août 1987 en donne une liste non limitative. Les réparations dues à la vétusté reviennent au propriétaire. Une canalisation usée qui fuit, par exemple, doit lui être signalée et c’est à lui de la faire réparer.

L’assurance intervient ensuite sur les dégâts que la fuite a causés, pas sur sa cause. La remise en état de l’appareil ou du tuyau à l’origine du sinistre n’est pas remboursée, sauf garantie particulière.

Les deux contrats font-ils double emploi ?

Non. Le contrat du locataire ne couvre le bâtiment que dans la mesure où le locataire en est responsable. Dès que le sinistre vient d’ailleurs, d’un défaut d’entretien ou d’un logement resté vide, il ne joue plus.

Quatre situations laissent le bailleur sans couverture s’il compte uniquement sur l’assurance de son occupant : la vacance entre deux locations, un contrat résilié par l’assureur du locataire pour impayé, un sinistre né du bâti, un dommage causé à un tiers par l’immeuble lui-même. En copropriété, l’assurance souscrite par le syndicat ne règle pas davantage la question, car elle porte sur les parties communes et non sur votre lot.

À l’inverse, le locataire ne peut pas compter sur la PNO du bailleur. Elle ne remplace ni son obligation légale ni la protection de son mobilier.

Ce qui change quand on passe d’un statut à l’autre

Un locataire qui achète sa résidence principale cesse d’assurer une responsabilité envers un bailleur et commence à assurer un bâtiment pour son propre compte. C’est désormais le coût d’une reconstruction qui est en jeu. La garantie doit démarrer le jour de la signature de l’acte chez le notaire.

Un propriétaire qui met son logement en location fait le chemin inverse. Sa multirisque d’occupant ne correspond plus à l’usage du bien et doit laisser place à une PNO. Dans les deux cas, prévenez l’assureur avant le changement : un contrat qui décrit mal l’occupation du logement expose à une indemnité réduite. Les termes employés ici, comme la franchise ou la vétusté, sont définis dans le glossaire, et les garanties communes à tous les statuts sur la page ce que couvre une multirisque habitation.