Assurance PNO - le guide du propriétaire non occupant

L’assurance PNO, pour propriétaire non occupant, couvre un logement que vous possédez sans y habiter : appartement loué, maison vide entre deux locataires, studio prêté à un proche. Elle garantit votre responsabilité civile de propriétaire et, selon la formule, les dommages subis par le bien. La loi l’impose dans un seul cas, la copropriété, et pour la seule responsabilité civile.

Le contrat de votre locataire ne la remplace pas. Il protège le locataire contre ce qu’il vous doit, pas vous contre ce que vous devez aux autres.

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Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non occupant ?

C’est une assurance habitation conçue pour celui qui détient les murs sans vivre dedans. Les assureurs l’appellent aussi assurance propriétaire bailleur ou assurance habitation propriétaire non occupant.

Elle n’assure ni le mobilier d’un foyer ni la responsabilité civile de la vie privée, puisque vous n’habitez pas les lieux. Elle garantit en revanche une responsabilité que l’occupant n’a pas : celle du propriétaire du bâti envers le locataire, les voisins et la copropriété.

Cette responsabilité découle du Code civil. Le bailleur doit entretenir le logement et y faire les réparations autres que locatives (articles 1719 et 1720). Il doit aussi garantie au locataire pour les vices ou défauts du bien qui en empêchent l’usage, même s’il les ignorait à la signature du bail (article 1721). Une installation électrique vétuste qui déclenche un incendie, une canalisation encastrée qui cède : dans ces cas, c’est à vous que les victimes s’adressent.

Si vous habitez le logement, le contrat adapté est une multirisque, présentée sur la page assurance habitation propriétaire.

Qui a besoin d’une assurance PNO ?

Tout propriétaire d’un logement qu’il n’occupe pas. Le contrat doit décrire l’usage réel du bien.

Logement loué vide ou meublé

Le locataire d’un bail d’habitation doit s’assurer pour les risques locatifs. Son contrat s’arrête là où commence votre responsabilité de propriétaire, et il peut être suspendu pour impayé sans que vous le sachiez.

En location meublée, les meubles et l’électroménager vous appartiennent. Une PNO de base ne garantit que les murs : déclarez ce mobilier et vérifiez le capital prévu pour lui.

Logement vacant ou prêté

Entre deux locataires, pendant des travaux ou dans l’attente d’une vente, plus personne n’assure le logement. La PNO est alors la seule couverture. Signalez la vacance à l’assureur, car beaucoup de contrats limitent le vol ou le dégât des eaux quand l’inoccupation dépasse la durée fixée aux conditions générales. Ils demandent souvent de couper l’eau.

Un proche logé gratuitement n’a pas signé de bail d’habitation. L’obligation d’assurance du locataire ne le vise donc pas. S’il ne s’assure pas de lui-même, votre PNO porte tout le risque.

Location saisonnière

Le vacancier n’a pas d’obligation d’assurance. Certains sont couverts par la garantie villégiature de leur propre multirisque, d’autres non. Vérifiez que votre PNO mentionne la location saisonnière : tous les contrats ne l’acceptent pas.

Bien détenu par une SCI

Le contrat est souscrit au nom de la société, par son gérant. L’obligation qui pèse sur les copropriétaires s’applique à la SCI comme à un particulier, puisque le texte vise « chaque copropriétaire ». Si un associé habite le logement, précisez-le à l’assureur : il faudra une couverture d’occupant en complément.

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

Oui en copropriété, non en maison individuelle. La fiche Service-Public sur l’assurance du logement par le propriétaire résume la règle.

L’obligation vient de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a ajouté un article 9-1 à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Ce texte tient en deux phrases. Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, en qualité d’occupant ou de non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu d’en faire autant pour son compte.

La loi exige la responsabilité civile et rien d’autre : les garanties de dommages au logement restent un choix, même en copropriété. Et l’article 9-1 ne prévoit ni sanction ni possibilité pour le syndic d’assurer à sa place un copropriétaire qui ne l’est pas. Le copropriétaire non assuré s’expose à autre chose : payer de sa poche les dégâts causés à l’immeuble et aux voisins. Remettez votre attestation au syndic dès la souscription.

En maison individuelle, l’absence d’obligation ne vous décharge de rien : vous devez indemniser les tiers pour les dommages qui viennent du logement, ou de la chute d’un arbre ou d’un mur.

Ce que couvre une assurance PNO

Les formules varient d’un assureur à l’autre. Ce tableau décrit ce que l’on trouve le plus souvent. Seules vos conditions particulières font foi.

Les termes franchise, plafond et vétusté sont définis dans le glossaire.

Les exclusions à connaître

Quatre limites reviennent dans presque tous les contrats. Le défaut d’entretien d’abord : une toiture laissée à l’abandon ou une fuite connue et jamais réparée ne sont pas indemnisées. Les loyers impayés ensuite, qui relèvent d’un autre contrat. Les biens du locataire, que son propre assureur couvre. Enfin l’inoccupation prolongée, qui réduit ou suspend certaines garanties au-delà du nombre de jours prévu.

La garantie « perte de loyers » prête à confusion. Elle joue après un sinistre garanti, quand un incendie rend l’appartement inhabitable pendant les travaux. Elle ne verse rien si le locataire cesse simplement de payer.

PNO et assurances du locataire et de l’immeuble - qui couvre quoi

Un logement loué en copropriété est entouré de trois contrats qui ne se recouvrent pas.

La garantie du locataire et ses limites sont décrites sur la page assurance habitation locataire, et le comparatif locataire ou propriétaire met les obligations de chacun côte à côte. Quand un sinistre touche plusieurs lots, une convention entre assureurs désigne celui qui gère le dossier : elle est expliquée sur la page dégât des eaux.

PNO et garantie loyers impayés - deux contrats distincts

La PNO protège le bien et votre responsabilité. La garantie loyers impayés, ou GLI, protège vos revenus locatifs. Elle indemnise les loyers et charges que le locataire ne règle plus et, selon les contrats, les dégradations constatées à son départ ainsi que les frais de procédure.

Les deux se souscrivent séparément, parfois chez le même assureur sous forme d’option, et l’une ne dispense pas de l’autre. La GLI obéit à ses propres conditions, notamment sur la solvabilité du locataire à l’entrée dans les lieux. Lisez-les avant de signer le bail.

Locataire non assuré - l’assurance pour compte

Vous devez veiller à ce que votre locataire soit assuré. Il vous remet une attestation à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. S’il ne le fait pas, la fiche Service-Public sur l’assurance du locataire vous laisse deux voies : demander la résiliation du bail ou l’assurer vous-même pour son compte.

1. Envoyez au locataire une lettre recommandée avec avis de réception qui annonce votre intention.
2. Laissez-lui un mois pour s’assurer et vous remettre son attestation.
3. Souscrivez le contrat à sa place passé ce délai et remettez-lui en une copie.
4. Récupérez la prime par douzièmes avec chaque loyer, majorée de 10 % au maximum.

Ce choix a un prix : dès l’envoi de la lettre, vous ne pouvez plus demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Le montant récupéré doit figurer sur l’avis d’échéance et sur la quittance. Vous devez résilier ce contrat au plus vite quand le locataire présente sa propre attestation ou quitte le logement.

Cette assurance pour compte se limite aux risques locatifs. Elle ne remplace pas votre PNO.

Ce qui fait le prix d’une assurance PNO

Les fourchettes publiées en ligne dépendent de l’échantillon de chaque comparateur. Le tarif, lui, se construit à partir de critères que vous retrouvez sur tous les devis.

Le contrat le moins cher est la responsabilité civile seule, qui suffit à respecter la loi en copropriété. Il ne paie rien pour vos propres murs. Avant de comparer deux devis, vérifiez donc qu’ils portent sur le même périmètre, puis regardez les franchises et les plafonds. Le guide de l’assurance habitation détaille ces points de comparaison.

La prime de PNO est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui, si vous êtes imposé au régime réel. La fiche Service-Public sur les revenus fonciers range les primes d’assurance parmi les charges déductibles, celles de la PNO comme celles d’une garantie loyers impayés. Elles se reportent sur la déclaration n° 2044, jointe à la déclaration de revenus.

Au régime micro-foncier, ouvert quand les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, l’abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà les charges. La prime ne se déduit pas en supplément. Opter pour le réel engage pour trois ans.

La location meublée suit un autre régime : ses loyers sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, aucune charge ne se déduit. Au réel, les charges liées à l’activité sont retranchées des recettes selon des règles propres, à vérifier avec votre comptable.

Souscrire une assurance PNO et la résilier

Faites démarrer la garantie le jour où vous devenez propriétaire, c’est-à-dire à la signature de l’acte chez le notaire, ou le jour où vous quittez le logement pour le louer. Dans ce second cas, votre multirisque d’occupant ne convient plus : prévenez l’assureur avant le départ.

L’assureur vous demandera l’adresse et la surface du bien, le nombre de pièces, l’étage et l’usage prévu. Une déclaration inexacte sur cet usage, par exemple une location saisonnière présentée comme une location à l’année, peut réduire l’indemnité le jour du sinistre.

Pour résilier, les règles sont celles de l’assurance habitation. Après un an de contrat, vous pouvez y mettre fin à tout moment et sans pénalité. La résiliation prend effet un mois après la réception de votre demande par l’assureur, et la part de prime déjà payée pour la période restante vous est remboursée. Avant cette date anniversaire, la demande se fait à l’échéance annuelle avec un préavis de deux mois. Pour un contrat souscrit par une SCI, reportez-vous aux conditions générales : les modalités peuvent différer de celles d’un particulier.

En copropriété, ne laissez aucun jour sans couverture entre deux contrats : l’obligation de responsabilité civile est permanente. Si vous reprenez le bien pour y vivre, faites remplacer la PNO par une multirisque d’occupant.