Assurance loyer impayé - ce que couvre la GLI et ses conditions

L’assurance loyer impayé, appelée aussi garantie loyers impayés ou GLI, est un contrat facultatif que souscrit le propriétaire bailleur. Quand le locataire cesse de payer, l’assureur verse à sa place les loyers et les charges, dans la limite d’un plafond et d’une durée fixés au contrat. Selon la formule, il prend aussi en charge les frais de procédure et les dégradations constatées au départ du locataire.

La garantie ne joue que si le dossier du locataire respectait, à la signature du bail, les critères de solvabilité de l’assureur. Et elle ne se cumule pas avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Comment fonctionne une garantie loyers impayés ?

Le bailleur, ou l’agence qui gère le bien pour lui, souscrit le contrat et paie la prime. Le locataire n’est pas partie au contrat et ne peut pas le souscrire lui-même.

Aucun texte n’impose cette assurance. La loi encadre seulement sa combinaison avec une caution.

En cas d’impayé, vous déclarez le sinistre à l’assureur selon les modalités prévues au contrat. Après vérification du dossier, il vous indemnise, puis se retourne contre le locataire pour récupérer les sommes versées.

La GLI ne doit pas être confondue avec l’assurance du logement lui-même. Les dommages au bâtiment et votre responsabilité de propriétaire relèvent de la garantie PNO du bailleur.

Ce que couvre une assurance loyer impayé

Les garanties varient d’un assureur à l’autre. Le tableau décrit ce que les contrats proposent le plus souvent. Seules vos conditions générales et particulières font foi.

Pour les dégradations, l’assureur compare l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Sans ces deux documents, la preuve du dommage devient difficile à apporter.

Ce qu’une GLI ne couvre pas

Quatre limites reviennent dans la plupart des contrats. Les impayés d’un locataire dont le dossier ne respectait pas les critères de l’assureur à l’entrée dans les lieux. Les logements qui sortent du champ du contrat, souvent la location saisonnière ou le bail commercial. L’usure normale du logement, qui n’est pas une dégradation. Enfin les loyers perdus après un incendie ou un dégât des eaux : ils relèvent de la garantie « perte de loyers » d’une assurance PNO.

Les conditions exigées du locataire et du logement

C’est le point qui décide de tout. L’assureur n’indemnise que si le locataire remplissait ses critères le jour de la signature du bail, et c’est à vous de le prouver en cas de sinistre.

Les critères de solvabilité

Chaque assureur fixe sa grille. Elle repose en général sur deux éléments : un rapport minimal entre les revenus du foyer et le loyer charges comprises, et la stabilité de ces revenus. Un salarié en période d’essai ou un indépendant récemment installé n’entrent pas dans tous les contrats. Beaucoup d’assureurs plafonnent aussi le montant du loyer assurable.

Selon les contrats, vous validez le dossier vous-même à partir de la grille fournie ou vous le soumettez à l’assureur, qui délivre un agrément. La seconde formule est plus sûre : un dossier agréé ne sera pas contesté plus tard pour insuffisance de revenus.

Les pièces du dossier

Vous ne pouvez demander au candidat que les justificatifs autorisés par le décret du 5 novembre 2015 : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et de ressources, comme les trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition. Réclamer une pièce qui ne figure pas sur cette liste expose à une amende pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier. L’assureur ne peut donc pas exiger davantage par votre intermédiaire.

Conservez une copie complète du dossier pendant toute la durée du bail. Elle vous sera demandée à la déclaration du sinistre.

Locataire déjà en place

Assurer un bail en cours est possible chez certains assureurs. Ils demandent alors la preuve que le locataire a payé ses loyers sans incident sur une période passée, dont la durée dépend du contrat, et appliquent souvent un délai de carence.

Comment souscrire une assurance loyer impayé ?

La souscription se prépare avant la signature du bail, puisque l’assureur juge le dossier du locataire tel qu’il était ce jour-là. Elle se fait auprès d’un assureur, d’un courtier ou de l’agence qui gère le bien.

1. Demandez à l’assureur sa grille de solvabilité et la liste des logements qu’il accepte.
2. Réunissez le dossier du candidat avec les seuls justificatifs autorisés par la réglementation.
3. Faites valider ce dossier par l’assureur quand le contrat prévoit un agrément.
4. Signez le bail sans demander de caution sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
5. Conservez le dossier complet et les deux états des lieux pendant toute la durée du bail.

Pour un locataire déjà en place, la démarche est différente : l’assureur demande la preuve de loyers payés sans incident, comme expliqué plus haut.

Carence et franchise et plafonds - les limites à lire

Trois mécanismes fixent ce que vous toucherez réellement. Ils figurent dans le tableau des garanties et sont définis dans le glossaire.

Tous les contrats n’appliquent pas de carence ni de franchise. Quand il y en a, leur durée et leur montant changent d’un assureur à l’autre, tout comme les plafonds. Le plafond des dégradations est distinct de celui des loyers.

GLI et caution - un cumul interdit sauf pour l’étudiant

Vous ne pouvez pas demander une caution à votre locataire si vous êtes déjà assuré contre les impayés. La règle vient de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie des obligations locatives.

Le texte prévoit une exception : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Dans ce cas, la caution d’un parent et l’assurance peuvent coexister. L’interdiction ne touche pas non plus le dépôt de garantie, que vous pouvez demander avec ou sans assurance.

Hors de cette exception, la caution obtenue en plus de l’assurance est nulle. Vous ne pourriez pas la faire jouer.

Dépôt de garantie et caution - deux garanties à ne pas confondre

Le dépôt de garantie est une somme d’argent, la caution est une personne ou un organisme. Le locataire verse le dépôt à la signature du bail et le récupère à son départ, déduction faite des impayés et des dégradations. La caution, elle, s’engage à payer la dette du locataire s’il ne le fait pas. Le mot « garant » désigne la même chose dans le langage courant.

La caution peut être un proche ou une personne morale : Action Logement avec Visale, une banque, une entreprise. Le type de caution figure dans l’acte de cautionnement.

La garantie Visale - la caution gratuite d’Action Logement

Visale n’est pas une assurance. C’est un cautionnement accordé par Action Logement, gratuit pour le locataire comme pour le bailleur. La fiche Service-Public sur la garantie Visale en détaille les règles.

Le locataire fait la demande en ligne avant la signature du bail et obtient un visa. Vous saisissez ensuite le numéro de ce visa dans votre espace sur visale.fr et validez l’acte de cautionnement.

Qui peut en bénéficier ?

Tout locataire âgé de 17 ans et 10 mois à moins de 30 ans peut y prétendre, quel que soit son statut, sous conditions de loyer et de ressources. À partir de 30 ans, le dispositif vise surtout les salariés du secteur privé ou agricole : ceux qui font la demande dans les six mois qui suivent une embauche ou une mutation, et ceux dont le salaire net ne dépasse pas 1 710 € par mois.

Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 940 € en Île-de-France. Ailleurs en métropole, le maximum est de 1 575 € ou de 1 365 € selon la commune. Le locataire et le bailleur ne doivent pas être parents ou enfants l’un de l’autre.

Ce que Visale prend en charge

Dans le parc privé, Action Logement couvre jusqu’à 36 mois de loyers et de charges impayés. Les dégradations locatives sont prises en charge dans la limite de deux mois de loyer et de charges, sur déclaration dans les 60 jours qui suivent la reprise du logement. Les frais de la procédure de recouvrement sont aussi à la charge d’Action Logement. Service-Public précise que la couverture porte sur les trois premières années du bail et qu’une nouvelle demande est nécessaire au-delà.

Action Logement indique que Visale s’applique sans franchise ni carence, et qu’elle ne se cumule pas avec une autre garantie couvrant les mêmes risques.

GLI ou Visale ou caution - que choisir ?

Les trois solutions ne s’adressent pas aux mêmes locataires.

Visale convient au locataire jeune ou en début de contrat, que la grille d’un assureur écarte souvent. La GLI s’adresse plutôt au bailleur dont le locataire a des revenus stables et qui veut une couverture plus large des dégradations. La caution d’un proche ne coûte rien, mais elle vaut ce que valent les revenus de celui qui signe, et c’est vous qui menez le recouvrement.

Loyer impayé - les démarches pour être indemnisé

L’assureur refuse sa garantie si les délais du contrat ne sont pas tenus. Les étapes légales, elles, sont décrites sur la fiche Service-Public sur les loyers impayés.

1. Relancez le locataire dès le premier retard, par lettre simple puis par mise en demeure en recommandé avec avis de réception.
2. Déclarez l’impayé à l’assureur dans le délai fixé par vos conditions générales et joignez le bail ainsi que le dossier du locataire.
3. Signalez l’impayé à la Caf ou à la MSA si le locataire perçoit une aide au logement dès que la dette atteint deux fois le loyer hors charges ou deux fois le loyer net de l’aide quand celle-ci vous est versée directement.
4. Faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, ce qui ouvre au locataire un délai de six semaines pour régler sa dette.
5. Saisissez le juge si la dette n’est pas réglée, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion.

Si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail. Le conciliateur de justice intervient gratuitement. Les règles de signalement à la Caf et à la MSA changent au 1er janvier 2027, date d’entrée en vigueur de deux décrets du 12 février 2026 : relisez la fiche Service-Public avant d’agir.

Dans beaucoup de contrats, l’assureur ou son gestionnaire de sinistres prend la main à partir du commandement de payer et choisit le commissaire de justice et l’avocat. N’engagez pas de frais sans son accord : ils pourraient rester à votre charge.

Les baux signés depuis le 29 juillet 2023 contiennent obligatoirement une clause résolutoire, ce qui simplifie la résiliation. La procédure reste longue : la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, reporte l’expulsion du locataire sans solution de relogement.

Avec Visale, le calendrier est différent : mise en demeure dans les 15 jours qui suivent l’impayé, puis déclaration en ligne dès que la dette dépasse un mois de loyer et de charges, au plus tard dans les 30 jours. Vérifiez ces délais dans votre espace bailleur avant d’agir.

Prix et fiscalité de l’assurance loyer impayé

La prime se calcule en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Ce pourcentage dépend de l’étendue des garanties, des plafonds et de la présence d’une franchise. Aucune source publique ne publie de taux moyen. Les fourchettes que l’on lit en ligne viennent des distributeurs eux-mêmes, et seul un devis sur votre bien donne un chiffre utilisable.

La prime est à votre charge. Côté impôts, la fiche Service-Public sur les revenus fonciers range les primes d’assurance loyers impayés parmi les charges déductibles au régime réel. Elles se reportent sur la déclaration n° 2044. Au micro-foncier, appliqué quand les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, l’abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà les charges et la prime ne se déduit pas en supplément.

L’assurance que doit souscrire votre locataire et le partage des rôles entre vos deux contrats sont présentés dans le comparatif locataire ou propriétaire.